WeWork：亚当·诺伊曼如何从转租办公室打造出470亿美元的“社群公司”

WeWork 始于一场经济衰退的试验。2008 年，建筑师米格尔·麦凯尔维和企业家亚当·诺伊曼说服他们在布鲁克林的房东，将一栋空置建筑分隔成半公共办公室并出租；这个空间 Green Desk 一炮而红。他们卖掉了自己的份额，于 2010 年在格兰德街和拉法耶特街的拐角处开设了第一家 WeWork，其设计灵感更多来自精品酒店，而非传统办公室。

核心生意始终简单：从房东那里租下空间——公司几乎不拥有房产——分割后再按更小的部分转租，因设计、欢乐时光和短期灵活租约而收取溢价。WeWork 区别于数百家联合办公竞争者的，是诺伊曼坚持认为它根本不是房地产企业。他称其为“社群公司”和“全球首个实体社交网络”，辩称其估值建立在能量和精神层面，而非收入的倍数。

这种定位释放了任何联合办公对手都无法匹敌的资本规模。诺伊曼筹集了超过 120 亿美元的风险投资，最后是软银在 2017 年的 44 亿美元投资，当时孙正义告诉他“比原计划大十倍”。到 2019 年 6 月人物报道时，WeWork 在 485 个地点拥有 46.6 万名会员，收入从 2014 年的 7500 万美元增长到 18 亿美元，雇佣了 12000 名员工，成为曼哈顿最大的租户，以及美国估值 470 亿美元的独角兽，IPO 申请正在进行中。

疑虑跟数字一样大：19 亿美元的亏损；一项剥离了营销、建造和设计成本的“社群调整后 EBITDA”指标——被《金融时报》称为“也许是一代人中最臭名昭著的财务指标”；以及与盈利的对手 IWG（其网点数是三倍）之间约 440 亿美元的估值差距。甚至连员工都告诉采访者，他们在估值减半的情况下也会开心。文章总结说，无论结果如何，WeWork 已经重塑了商业地产，现有企业和竞争者纷纷采用灵活空间和更短租约。